Im Zweifel entscheidet sich jeder für die Wirtschaftlichkeit

Markus Reinert FRICS

Interview mit Markus Reinert FRICS, Vorstandsvorsitzender/CEO der IC Immobilien Holding AG.

Eine energiesparende und emissionsarme Betriebsweise ist ein wichtiger Faktor für die Bewirtschaftung wie auch die Bewertung von Immobilieninvestments. Gerade beim Thema „Green Building“ werden jedoch oft hohe – und teure – Standards in vielfältiger Form diskutiert, die für Investoren, wie auch für Mieter nicht notwendigerweise wirtschaftlich sind.

Herr Reinert, hat das Thema Nachhaltigkeit einen zu hohen Stellenwert in aktuellen Fachdebatten?

Verstehen Sie mich nicht falsch – wir sollten uns durchaus Gedanken darüber machen, wie wir Immobilien möglichst umweltschonend konzipieren und betreiben können. Dennoch scheint bei der aktuellen Nachhaltigkeitsdebatte in der Immobilienbranche ein sehr elementarer Punkt zu kurz zu kommen: Jedes Asset muss zuallererst einmal profitabel sein. Und wenn sich ein Investor im Zweifel zwischen Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit entscheiden muss, wird sich die Majorität mit hoher Wahrscheinlichkeit für ersteres entscheiden. Natürlich ist es das beste Szenario, beides miteinander in Einklang bringen zu können.

Aber werden nicht aktuell verschiedene Nachhaltigkeitsaspekte immer stärker zur Bedingung für Investments?

Dies muss sehr differenziert betrachtet werden. Es ist richtig, dass ein Teil der Investoren nur noch zertifizierte Immobilien ankauft. Jedoch stellen diese Investoren nur einen kleinen Ausschnitt des Marktes dar. Für das Gros der Anleger sind z. B. Nachhaltigkeitszertifikate weder ein kaufpreis- noch ein mietpreisbildender Faktor. Außerdem ist Zertifikat nicht gleich Zertifikat. Eine BREEAM-Zertifizierung ist mit deutlich weniger Aufwand und Kosten verbunden als eine LEED-Zertifizierung. In Deutschland kommt noch die recht komplexe DGNB-Zertifizierung hinzu, für die es international keinen direkten Vergleich gibt. Je spezifischer die Kriterienkataloge dieser Zertifizierungssysteme ausfallen, desto höher sind die Kosten für Investoren und somit am Ende auch für die Nutzer. Im internationalen Kontext ist deutlich herauszustellen, dass in Deutschland die energetischen Baustandards für nicht-zertifizierte Gebäude zu den höchsten der Welt gehören.

Häufig ist zu hören, dass diese Kosten auf lange Sicht im laufenden Betrieb wieder ausgeglichen werden …

Das wage ich zu bezweifeln. Zwar können die reinen Energiekosten niedriger sein als bei einer nicht zertifizierten Immobilie. Dass Green Buildings in der Bewirtschaftung insgesamt aber deutlich teurer als konventionelle Immobilien sein können zeigen aktuelle Marktstudien. Neben der z. B. komplexeren Belüftungstechnik ist der technische Managementaufwand oftmals ein kostentreibender Faktor. Ein weiteres Pauschalargument, das man allzu oft hört, ist das der langfristigen Vermietbarkeit. Zwar ist es wahrscheinlich, dass in den kommenden zehn Jahren stetig neue immobilienbezogene ESG-Kriterien und andere für Unternehmen hinzukommen werden. Ob ein Investment durch eine Zertifizierung tatsächlich einen Mehrwert erhält, muss jedoch von Fall zu Fall betrachtet werden.

Das heißt, auch das genaue Gegenteil ist denkbar?

Durchaus. Stellen Sie sich vor, ein Investor kauft eine „grüne“ Immobilie heute überteuert ein und der lokale Mietmarkt entspannt sich. Nur wenige Nutzer werden dann bereit sein, die hohen Mietpreise von heute zu bezahlen – dies trifft besonders auf Start-ups und mittelständische Unternehmen zu, die bereits jetzt vermehrt in die Randlagen abwandern und eine Balance zwischen Attraktivität und Wirtschaftlichkeit ihrer Flächen suchen.

Zur Person: Markus Reinert FRICS ist Vorstandsvorsitzender & CEO der IC Immobilien Holding AG.