Die richtige Strategie hilft − auch an schwierigen Standorten

Wenn Sie von einem florierenden Einzelhandelsstandort hören, denken Sie dabei zuerst an die beschauliche Kreisstadt Zittau im Dreiländereck Deutschland-Polen-Tschechien?

Zugegeben, Zittau ist schwierig. Die Dichte an Einkaufszentren ist hoch, der Konkurrenzdruck stark. Hinzu kommen die Abwanderung jüngerer Anwohner und damit ein Absinken der Kaufkraft sowie die politische Lage vor Ort: Der Stadtrat setzt sich aus sieben Fraktionen mit unterschiedlichen Schwerpunkten zusammen und fokussiert sich zudem auf die Handelsverdichtung im historischen Ortskern. Allerdings findet Heiko Dietel, Geschäftsführer der IC Asset Management GmbH, den Standort Zittau deshalb nur umso spannender – weil sich mit der richtigen Strategie schlummernde Potenziale wecken lassen.

Die IC Immobilien Gruppe wurde von einer Immobilien-Fondsgesellschaft beauftragt, in Zittau eine rund 19.000 Quadratmeter große Einzelhandelsimmobilie mit zwei Bauteilen neu zu positionieren. Die Ausgangssituation war kompliziert: Der Vertrag für den langjährigen Altmieter Toom lief aus, es drohte Leerstand. Dennoch ist es der IC Immobilien Gruppe mit ihrem Property- und Asset-Management-Team gelungen, ein modernes Verbraucherzentrum zu etablieren.

Am Anfang der Arbeit stand eine gründliche Planung: Gemeinsam mit infrage kommenden Ankermietern im Lebensmittel- und Baubereich analysierte das Team der IC Immobilien Gruppe die lokale Nachfrageentwicklung und sich daraus ergebende Potenziale.

Daraufhin entschied sich der Bestandsmieter Toom, seinen Baumarkt mit verkleinerter Fläche zu behalten, das Verbraucherzentrum jedoch abzustoßen. Neuausrichtung und Flächenoptimierung des Baumarkts konnten ohne Komplikationen umgesetzt werden. Der Mieter übernahm zudem einen Teil der Investitionskosten und konnte seine Repräsentation am Standort verbessern.

Für den Verbrauchermarkt identifizierte die IC Immobilien Gruppe in Sondierungsgesprächen Rewe als potenziellen Entwicklungspartner, zusammen mit einer Drogerie und einem Elektrofachmarkt als weiteren Mietern. Doch vonseiten der Politik trafen die Pläne regional und überregional auf starke Widerstände. Um einen ggf. drohenden langwierigen Rechtsstreit zu vermeiden suchte die IC Immobilien Gruppe den Kontakt zu den politischen Entscheidungsträgern, um in gemeinsamen Gesprächen ein Konzept zu entwickeln, das die Investoreninteressen und die Pläne zur Stadtentwicklung gleichermaßen erfüllt. Die Lösung bestand darin, eine innenliegende Mall mit verschiedenen Mikroshops im Center einzurichten, deren Warensortiment mit der Stadtverwaltung abgestimmt wurde.

Nach einer längeren Phase der Anpassung des B-Planes und der politischen Entscheidung konnte die IC Immobilien Gruppe in einem Zeitraum von nur drei Monaten den Beschluss über das neue Konzept und die Baugenehmigung erwirken. Im Januar 2016 begann die Investitions- und Umbauphase, während der das Center durchgehend weiter betrieben wurde. Nachdem die Arbeiten wie geplant Mitte November 2016 abgeschlossen waren, konnte Anfang Dezember 2016 einer der größten Rewe-Märkte im Bundesland Sachsen – und regionaler Marktführer – in Betrieb genommen werden.

Um mit der Immobilie einen kontinuierlichen Cashflow sicherzustellen, verhandelte die IC Immobilien Gruppe für alle wichtigen ansässigen Händler Mietverträge mit einer Laufzeit von zehn bis fünfzehn Jahren. Zudem ist die IC Immobilien Gruppe mit ihrem Property- und Asset-Management-Team ortsnah vertreten und kann sich optimal um die Mieterbedürfnisse kümmern.

Zur Person:Heiko Dietel ist Geschäftsführer der IC Asset Management GmbH und der IC Immobilien Service GmbH.