Werden die Büromärkte zur „heißen Kartoffel“ für Investoren?

Erst verbrennt man sich die Finger an ihr, dann lässt man sie fallen. Die Rede ist von der sprichwörtlichen heißen Kartoffel. Passt dieses Bild auch zu den aktuellen Entwicklungen auf den Bürovermietungsmärkten? Nicht notwendigerweise – dennoch ist es möglich, sich als Investor zu „verbrennen“. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass sowohl die makroökonomischen Bedingungen als auch die immobilienseitigen Herausforderungen so komplex sind wie selten zuvor.

Das „Produkt Büro“ ist weiterhin gefragt von Investoren

In den vergangenen Monaten hat sich gezeigt, dass das Büro keineswegs ein Auslaufmodell ist.

Investoren scheinen diese Zuversicht durchaus zu teilen – was sich in der Dynamik auf den Büroinvestmentmärkten widerspiegelt: Die Zahlen sind zwar etwas niedriger als in der Vor-Coronazeit, doch mit einem Transaktionsvolumen, das gemäß CBRE in den ersten drei Quartalen 2021 bei circa 18,6 Milliarden Euro lag (und damit um drei Prozent stieg), zeigt sich eindeutig, dass Büroimmobilien nach wie vor sehr gefragt sind. Dies unterstreichen auch die hohen Verkaufspreise, die die entsprechenden Objekte erzielen: Die Spitzenrenditen fallen mit aktuell circa 2,78 Prozent in den Top-7-Städten nach wie vor sehr niedrig aus. Also alles unproblematisch? Keineswegs!

Die Leerstände wachsen

Das hohe Investoreninteresse an Büroobjekten allein reicht nicht aus, um die Chancen und Herausforderungen am Markt adäquat zu ermitteln. Schon ein Blick auf die Vermietungsmärkte zeigt ein gespaltenes Bild: Der Flächenumsatz lag JLL zufolge mit ca. 2.146.500 Quadratmetern in den ersten drei Quartalen 2021 zwar leicht über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Dennoch steigen die Leerstände in den meisten deutschen Metropolen an. Im Durchschnitt der sieben größten Büromärkte sind die Leerstände verglichen mit dem Vorjahreszeitraum JLL zufolge auf 4,5 Prozent gestiegen. Vergleicht man den Stand Ende 2021 mit dem Vor-Corona-Jahr 2019 sind die Leerstände um ganze 1,5 Prozentpunkte angewachsen.. Die Analysten gehen davon aus, dass im kommenden Jahr sogar die Fünf-Prozent-Marke überschritten wird.

Dabei ergeben sich von Metropole zu Metropole teilweise deutliche Unterschiede. Während in Stuttgart nach wie vor nahezu Vollvermietung herrscht, stehen in Düsseldorf 7,7 Prozent der Büroflächen leer. Besonders drastisch fallen die Veränderungen in Berlin aus. Dort herrscht inzwischen keine Vollvermietung mehr, die Leerstände haben sich seit Herbst 2020 mehr als verdoppelt und liegen jetzt bei ca. 4,1 Prozent.

Die Mietpreisniveaus für Non-Core-Objekte wackeln

Ein weiterer Aspekt, den Investoren unbedingt beachten sollten, findet sich in der Entwicklung der Durchschnittsmiete. Anders als die weitestgehend stabile Spitzenmiete für Core-Objekte zeigen sich bei den qualitativ weniger hochwertigen Immobilien im Jahresverlauf an einigen Standorten leichte Rückgänge. Besonders in Berlin dürfte in Sachen Mietpreiswachstum für ältere Objekte und Immobilien in Randlagen der Zenit überschritten sein; dort wird die Durchschnittsmiete allein von den Spitzenobjekten auf einem stabilen Niveau gehalten.

Außerdem dürften langfristig gesehen einige Branchen ihre Flächen reduzieren – wozu unter anderem Banken und Finanzdienstleister gehören. Hinzu kommt, dass ein weiterer Stellenabbau in diesen Branchen vorgesehen ist. Davon zeugen zum Beispiel die Personalabbaupläne bei den größten deutschen Banken. Hiervon sind die einzelnen Städte je nach Branchenschwerpunkten unterschiedlich betroffen. Für Frankfurter Sekundärlagen zum Beispiel, in denen üblicherweise die Backoffice-Bereiche oder entsprechende Dienstleister angesiedelt sind, könnten sich deshalb negative Folgen ergeben.

Oberstes Gebot: Mietverträge verlängern, Werterhalt sichern

Um es in aller Deutlichkeit zu sagen: Investoren müssen sich von der Erwartung lösen, die gleichen Wertzuwächse mit Büroimmobilien zu erzielen, wie dies in den 2010er-Jahren der Fall war. Vielmehr geht es jetzt darum, Werte zu erhalten. Vor allem gegen Ende der vergangenen Dekade wurden die zuvor sehr eng definierten Kriterien für Core-Investments aufgeweicht, damit Investoren ihr Anlagekapital ausplatzieren konnten. Besonders für diese Immobilien – aber auch für tatsächliche Core-Objekte – ist jetzt die Arbeit am Objekt und mit dem Mieter wichtig. Dies gilt für die gesamte Wertschöpfungskette, vom Asset Management über das Property Management bis zum Facility Management.

Vor allem kommt es mehr denn je auf das Prolongationsgeschäft an. Jeder zufriedene Mieter wird nach wie vor wenig Ambitionen haben, aus einer Immobilie auszuziehen. Daher müssen zahlreiche Flächen an die Arbeitsweisen des „New Work“ beziehungsweise an die veränderten Arbeitsprozesse beim Mieter angepasst werden, damit dieser weiterhin effizient auf der Fläche operieren und seiner Belegschaft eine hochwertige Arbeitsumgebung bieten kann.

Aber auch der umgekehrte Fall ist denkbar: Einige Mieter mögen zwar aktuell bonitätsstark erscheinen, müssen jedoch aufgrund des Strukturwandels in den kommenden Jahren Flächen reduzieren. Der Vermieter muss also seine Mieterbestände ausführlich prüfen und Wünsche sowie mögliche Probleme im direkten Dialog klären. Tatsächlich ist das aktive Mietermanagement auf Augenhöhe ein Aspekt, der immer wieder innerhalb der Immobilienbranche betont wird. Bei einem steigenden Zyklus wird das Thema de facto allerdings oftmals vernachlässigt. In einer Phase mit zahlreichen Unwägbarkeiten, wie wir sie aktuell erleben und erleben werden, ist das Mietermanagement schlicht und ergreifend das höchste Gut und die wichtigste Stellschraube dafür, einen langfristigen Werterhalt zu sichern.

Eine praktikable Möglichkeit besteht darin, kürzere Mietvertragslaufzeiten mit der Möglichkeit zur Optionsziehung zu vereinbaren. Bei einem aktiven Managementansatz und mit erfolgreichen Prolongationen wird dadurch eine genauso lange Gesamtmietdauer wie bei einem klassischen Zehnjahresvertrag erreicht. Somit ergeben sich für beide Seiten Vorteile.

Inflationstendenzen und Baukosten beachten

Es gibt auch makroökonomische Tendenzen, die zum Bild der „heißen Kartoffel“ beitragen. Einen wichtigen Aspekt bilden dabei die steigenden Inflationsraten. Eine Erhöhung der Zinsen um beispielsweise 50 oder 100 Basispunkte durch die EZB sollte also von jedem Investor als „Worst Case“ in den mittelfristigen Berechnungen berücksichtigt werden. Darüber hinaus ist der Zinsspread zu mündelsicheren Wertpapieren zu beachten, wobei nicht immer der gleiche Währungsraum als Bezugspunkt verwendet werden muss: So könnten einige Anleger abwägen, beispielsweise das Währungsrisiko in Kauf zu nehmen und in zehnjährige US-Staatsanleihen zu investieren. Deren Rendite lag Ende Oktober bei 1,6 Prozent – also lediglich circa 120 Basispunkte von den deutschen Core-Spitzenrenditen entfernt. Dabei muss hinzugefügt werden, dass hier aufgrund der unterschiedlichen Währungsräume gewissermaßen Äpfel mit Birnen verglichen werden und der Spread zwischen deutschen Anleihen und deutschen Immobilien größer ausfällt. Doch gerade bei neu angekauften Objekten mit begrenzten Wertsteigerungspotenzialen und anhaltend geringer Rendite sollten Entwicklungen wie diese genau berücksichtigt werden, um herauszufinden, welche weitgehend risikolosen Alternativprodukte im In- und Ausland existieren.

Vor diesem Hintergrund und angesichts der weiterhin steigenden Bau- und Materialkosten sollten Alternativstrategien wie der Ankauf und die Revitalisierung von Bestandsimmobilien in guter Lage stärker ins Auge gefasst werden. Mehr dazu lesen Sie in der vergangenen Ausgabe unseres Newsletters.

Heiße Kartoffel oder nicht?

Ansätze wie diese zeigen: Auch in einer schwierigen Marktphase gibt es nachhaltige, langfristig wertstabile oder sogar wertsteigernde Ansätze, in Büroimmobilien zu investieren. Doch dafür kommt es heutzutage mehr denn je auf die richtigen Entscheidungen an. Bei einem Fehltritt können sich Investoren durchaus „verbrennen“. Umso wichtiger ist die Aufgabe des Asset- und Property Managements, die Stabilisierung auch schwieriger Objekte sicherzustellen. Oder, um in der Bildsprache zu bleiben: Sie müssen für den Investor womöglich jetzt „die Kartoffel aus dem Feuer holen“.

Zur Person: Markus Reinert FRICS ist Vorsitzender der Geschäftsführung & CEO der IC Immobilien Holding GmbH.

 

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