Langfristiges Denken und finanzielle Puffer: So reagieren Finanzierer auf die steigende Komplexität im Markt

Gerhard Meitinger

Eine weiterhin hohe Investorennachfrage nach modernen Büroimmobilien bei gleichzeitig steigenden Baukosten und inflationären Tendenzen sorgt auch bei Immobilienfinanzierungen für eine komplexe Ausgangslage. Warum die Deutsche Pfandbriefbank (pbb) dabei unter anderem vom Ende der Kreditlaufzeit her denkt, erläutert Gerhard Meitinger, Leiter Immobilienfinanzierung Deutschland, im exklusiven Interview.

In Ihrem Büromarktindex Q2/2021 standen die Zeichen zwischen Rezession und Krise. Welche Entwicklung konnten Sie seither verzeichnen und mit welcher Stimmung blicken Sie ins Jahr 2022?

Die Konjunktur am deutschen Büroimmobilienmarkt hat sich im dritten Quartal weiter aufgehellt. Die Rezession ist zwar noch nicht überwunden, aber sie schwächt sich zunehmend ab. Unser Index pbbIX, der die konjunkturelle Entwicklung der sieben großen deutschen Büromärkte beschreibt, stand per Ende September bei ‑0,91 Punkten. Die Einzelmärkte zeigen weiter ein sehr uneinheitliches Bild mit einer sehr breiten Spreizung. Einzig Berlin steht mit einem Indexwert von ‑0,01 schon wieder an der Grenze zwischen Rezession und Expansion. Es bleiben aber Risiken und Unsicherheiten, etwa wieder stark steigende Infektionszahlen und Lieferkettenprobleme.

Wie bewerten Sie aktuell die Objektrisiken im Bürosegment? Gehen Sie als Finanzierer nach anderen Maßstäben vor als vor der Corona-Pandemie?

Die pbb finanziert seit jeher auch im Bürosegment ausschließlich Core-Immobilien. Wir müssen durch neue Arbeitsformen von einer geringeren Flächennachfrage ausgehen, die in Teilen durch zusätzliche Kommunikationsflächen kompensiert werden wird. Wir sind überzeugt, dass dies bei sehr guten Immobilien in Toplagen praktisch keine Auswirkungen haben wird.

Was macht aus Ihrer Sicht aktuell eine Core-Immobilie aus? Haben sich die Kriterien im Vergleich zu vor der Pandemie geändert?

Core-Immobilien stehen an sehr guten Standorten, haben keine Vermietungsrisiken und einen in der jeweiligen Immobilienart erfahrenen Investor sowie, abhängig von der der Immobilienart, einen sehr guten Asset Manager. Das war auch vor der Pandemie schon so. Eine immer größere Rolle spielt die Nachhaltigkeit von Immobilien.

Sind angesichts der aktuellen inflationären Tendenzen und der steigenden Baukosten Development-Finanzierungen risikoreicher geworden?

Development-Finanzierungen sind immer mit einem höheren Risiko behaftet als Investitionsfinanzierungen vergleichbarer Immobilien. Den besonderen Risiken im Bereich der Baukosten begegnen wir mit entsprechenden Puffern, die wir von den Developern verlangen.

Die oben erwähnte Mischung aus Inflation und steigenden Baukosten könnte gerade für veraltete Bestandsimmobilien problematisch werden. Bedeutet dies für Sie als Pfandbriefbank ein Umdenken beim Thema Anschlussfinanzierungen?

Die Finanzierung veralteter Bestandsimmobilien gehört nicht zum Geschäftsmodell der pbb. Unabhängig davon beschäftigen wir uns immer bereits bei der Kreditvergabe mit der Frage, welche Chancen und Risiken für die entsprechende Immobilie am Ende der Laufzeit unseres Kredits bestehen.

Erwarten Sie auf Marktebene häufigere Non-Performing-Loans oder Notverkäufe in den kommenden 12 bis 24 Monaten als zuvor?

Die Entwicklung von Non-Performing-Loans und Notverkäufen wird wesentlich vom weiteren Verlauf der Pandemie und dem Auslaufen von staatlichen Unterstützungsprogrammen abhängen. Unser Portfolio macht uns diesbezüglich aktuell keine Sorgen. Getreu unserer konservativen Ausrichtung haben wir aber selbstverständlich auch für solche Risiken Vorsorge gebildet.

Zur Person: Gerhard Meitinger ist Leiter Immobilienfinanzierung Deutschland der Deutschen Pfandbriefbank (pbb).

 

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