„Das Thema ESG muss beim Vermieter und Mieter geradezu einschlagen“

Madlen Fiedler

Marco Helbig

Die Frage, wie Gewerbeimmobilien emissionsärmer und klimaschonender betrieben werden können, entscheidet sich vor allem auf den Flächen selbst. Gleiches gilt für die Frage nach der sozialen Nachhaltigkeit einer Immobilie. Nicht zuletzt deshalb ist das Property Management ein wichtiger Faktor, wenn es darum geht, ESG-Strategien im täglichen Geschäft umzusetzen. Im Doppelinterview beleuchten Madlen Fiedler, Abteilungsleiterin Property Management und ESG-Beauftragte bei HANSAINVEST Real Assets, und Marco Helbig, Leiter Technisches Prozessmanagement und ESG unserer Unternehmensgruppe, welche Aufgaben von Property Managern aktuell und zukünftig bewältigt werden müssen.

Frau Fiedler, wo sehen Sie aktuell die größten ESG-bezogenen Herausforderungen im Property Management?
Fiedler: Zunächst einmal müssen die wichtigen Objektdaten fehlerfrei erhoben und analysiert werden. Dies ist beispielsweise beim Thema Energiemanagement nicht immer der Fall: Eine veraltete Zählerinfrastruktur oder auch ineffiziente Prozesse sorgen häufig dafür, dass Ungereimtheiten erst bei der Betriebskostenabrechnung auftauchen. Im Nachhinein wird es dann sehr schwer bis unmöglich, die Ursachen zu finden. Gleiches gilt für zahlreiche andere Daten und Objektinformationen. Nur wenn die Grundlage stimmt, können die richtigen Maßnahmen daraus abgeleitet werden. Die Plausibilisierung der Datensätze liegt dabei auch in der Verantwortung der Eigentümer. Einfaches Weiterdelegieren kann keinesfalls die Devise sein.

Helbig: Die richtige Datengrundlage ist nicht nur für ESG-Themen essenziell. Aus diesem Grund haben wir im Jahr 2018 das Technische Prozessmanagement zur Optimierung und Qualitätssteigerung unseres Technischen Property Managements ins Leben gerufen, das für eine umfangreiche und zeitnahe Datenerfassung und stetige Aktualisierung sorgt – und diese Daten auf einer zentralen Digitalplattform allen Stakeholdern zur Verfügung stellt. Genau in diesem Punkt der Wissensweitergabe sehe ich ebenfalls eine zentrale Herausforderung in Sachen ESG: Wir müssen als Branche für mehr Transparenz sorgen. Dies geht jedoch nur im gemeinsamen Austausch – auch über Unternehmensgrenzen hinweg.

Wo beginnt ESG-konformes Property Management? Beim Einzelobjekt und bei den konkreten Maßnahmen oder bei der übergeordneten Portfoliostrategie?
Helbig: Das kommt natürlich stets auf den jeweiligen Immobilienbestand sowie auf die unterschiedlichen Strategien der Investoren und Bestandshalter an. Selbstverständlich müssen die Regulierungen – also beispielsweise die EU-Taxonomieverordnung – konsequent eingehalten werden. Klare Leitlinien dazu, welche klima- und sozialrelevanten Mehrwerte eine einzelne Immobilie oder ein Immobilienportfolio schaffen soll, sind ebenfalls wichtig. Dennoch muss für jede Immobilie eine individuelle Objektstrategie entwickelt werden, die auch über den nächsten Vermietungszyklus hinaus sowohl Marktgängigkeit als auch Nachhaltigkeit sicherstellt.

Fiedler: Gerade bei so heterogenen Portfolios wie dem von HANSAINVEST Real Assets können Pauschallösungen nicht fruchten. Schließlich müssen geeignete Maßnahmen für verschiedenste Nutzungsarten und Standorte umgesetzt werden. Dies funktioniert nur, wenn der Eigentümer selbst tief in die Wertschöpfungskette integriert ist – sei es in Form eines hauseigenen Property Managements oder durch den engen Austausch mit einem Dienstleister. Auf dieser Basis müssen von Objekt zu Objekt die richtigen Maßnahmen in einer Bottom-up-Methode identifiziert und umgesetzt werden. Erst dann können übergeordnete Standards für einzelne Assetklassen und schließlich für Portfolios abgeleitet werden. Wie Herr Helbig jedoch bereits sagte: Dabei dürfen wir keinesfalls die wichtigen Grundsätze aus den Augen verlieren. Für uns sind beispielsweise die hanseatischen Kaufmannstugenden auch beim Thema ESG eine wichtige Messlatte.

Inwieweit können und sollten die Mieter aktiv eingebunden werden, um eine nachhaltigere Betriebsweise zu erreichen?
Fiedler: Die möglichen Anknüpfungspunkte sind zahlreich. Sie reichen vom Energiemanagement zum Abfallmanagement bis hin zur Mitgestaltung von Außenbereichen oder anderen Gemeinschaftsflächen. Wichtig ist dabei vor allem, eine Sensibilisierung für die wichtigen Themen zu schaffen, sodass der Mieter eine nachhaltige Betriebsweise im Alltag umsetzen kann. Genauso kommt es aber auch darauf an, transparent zu agieren. Das Thema ESG muss beim Mieter geradezu „einschlagen“, er muss verstehen, welch hohen Stellenwert dies auch für uns als Eigentümer hat. Je enger Mieter und Property Manager miteinander kooperieren, desto größer sind die positiven Effekte.

Helbig: Auch beim Thema ESG gilt: Der Mieter ist das wichtigste Asset im Property Management. Er sollte in sämtliche Change-Prozesse aktiv eingebunden werden. Schließlich geht es darum, klimafreundliche und sozialverträgliche Arbeitswelten für seine Mitarbeiter bereitzustellen. Eine ökologisch und sozial nachhaltige Immobilie ist für ein Unternehmen mit hohem Nachhaltigkeitsbewusstsein ein wichtiges Alleinstellungsmerkmal. Dadurch wird sie auch zum wichtigen wirtschaftlichen Stabilitätskriterium für den Eigentümer – in Form langjähriger Mieter-Vermieter-Beziehungen, erfolgreicher Prolongationen und einer höheren Gesamtmietdauer.

Zu den Personen: Madlen Fiedler ist Abteilungsleiterin Property Management und ESG-Beauftragte der HANSAINVEST Real Assets, Marco Helbig ist Leiter Technisches Prozessmanagement und ESG Deutschland, IC Immobilien Gruppe.

 

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